✨ 한눈에 요약
- 확정일자 받는 법 핵심: (1) 온라인 임대차신고로 자동·무료 확정일자 → 가장 간편, (2) 주민센터/등기소 방문 신청 → 수수료 600원.
- 우선변제권은 전입신고 + 실제 입주 + 확정일자 3요건이 맞아야 완성됩니다.
- 언제: 계약 직후 바로 가능(입주 전이라도 가능). 다만 우선변제권 효력은 전입·인도 요건 충족 다음날 0시부터 적용.
- 어디서: 정부24·부동산거래관리시스템(온라인) / 동주민센터·등기소(오프라인).
- 서류: 임대차계약서(원본 또는 스캔본), 신분증, 주소지 정보. 온라인은 PDF/사진 업로드 준비.
✅ 꼭 챙길 혜택
- 우선변제권 확보: 집주인 채무 문제 발생 시 배당 순위를 앞당길 수 있습니다.
- 분쟁 예방: 계약일이 공적으로 증명되어 이중계약·보증금 분쟁 리스크를 낮춥니다.
- 온라인 자동 부여: 임대차신고 시 계약서 첨부만 해도 확정일자 번호가 자동 발급(수수료 면제). 24시간 접수 가능.
- 전자계약 시 더 간단: 부동산 전자계약으로 작성하면 확정일자가 시스템에서 자동 생성·관리됩니다.
🧭 왜 지금 알아야 할까?
2025년 현재, 임대차신고의 계도기간이 종료되어 계약 후 30일 이내 신고가 기본이 됐습니다. 이때 계약서를 첨부하면 신고와 동시에 확정일자가 붙어 가장 빠르고 간편한 ‘확정일자 받는 법’이 됩니다. 지연 신고 시 과태료가 발생할 수 있으니(지역·사안별 상이), 계약 즉시 처리하는 습관이 안전합니다.
📝 간단 신청 절차
🔹 온라인(가장 추천) — 임대차신고로 자동·무료
- 경로 선택: 정부24 또는 부동산거래관리시스템(RTMS) → 주택 임대차 신고 메뉴.
- 본인인증: 공동·금융인증서 등으로 로그인.
- 계약 정보 입력: 주소·면적·보증금·월세·기간 등 입력.
- 계약서 업로드: PDF/사진 파일 업로드(모바일 촬영 시 가장자리 잘림 주의).
- 제출 → 접수완료: 접수증에 확정일자 번호 자동 부여(수수료 면제). 접수일로부터 효력 발생 요건은 아래 참고.
🔹 오프라인 — 동주민센터/등기소 방문(수수료 600원)
- 방문 장소: 임차주택 주소지 동주민센터, 관할 등기소.
- 준비물: 임대차계약서 원본, 신분증, (필요 시) 임대인 인적사항.
- 창구 접수: 계약서에 날짜 도장(확정일자) 부여 → 수수료 600원(계약증서 4장 초과 시 매 4장마다 100원 추가).
- 처리 시간: 보통 즉시(창구 혼잡 시 대기).
🧾 비용·채널 한눈표
| 방법 | 채널 | 수수료 | 처리 속도 | 필수 서류 | 특이사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임대차신고(권장) | 정부24/RTMS | 0원 | 접수 즉시 번호 부여 | 계약서 스캔본 | 24시간, 모바일 가능 |
| 주민센터 방문 | 동주민센터 | 600원 | 즉시 | 계약서 원본, 신분증 | 계약증서 4장 초과 시 100원/4장 추가 |
| 등기소 방문 | 관할 등기소 | 600원 | 즉시 | 계약서 원본, 신분증 | 업무시간 내만 가능 |
※ 일부 법정 감면 대상(수급자 등)은 수수료 면제 가능. 증빙 지참.
🧩 우선변제권 제대로 이해하기
- 대항력: *전입신고 + 실제 입주(주택 인도)*를 하면 성립.
- 우선변제권: 위 대항력 + 확정일자를 갖추면 경매·배당에서 보증금 일부/전부를 우선 변제받을 수 있습니다.
- 시점 주의: 확정일자를 먼저 받아도, 우선변제권의 실질적 효력은 전입신고·인도 요건을 갖춘 다음날 0시부터.
🔎 자주 틀리는 포인트
- 계약 갱신 시 새 계약서에 다시 확정일자 받기(특히 보증금·기간 변경 시).
- 동거인·배우자 명의 변동이 있으면 전입신고 정보도 함께 최신화.
- 반전세(보증금+월세)도 동일하게 적용. 보증금 규모가 작아도 확정일자는 필수.
💡 상황별 베스트 전략
🧑🏻💻 케이스 A: 바쁘고 낮에 시간 없어요
- 모바일로 임대차신고 → 계약서 업로드 → 자동 확정일자 → 저녁에도 가능. 가장 실용적.
👵 케이스 B: 어르신 부모님 대신 처리
- 계약서 원본을 챙겨 주민센터 방문. 창구에서 빠르게 처리. 수수료 600원만 준비.
🏢 케이스 C: 중개사무소에서 전자계약 진행
- 전자계약 시스템으로 작성하면 확정일자 자동 부여. 별도 신청·방문·수수료 거의 없음.
💬 궁금증 Q&A
Q1. 꼭 입주 후에 받아야 하나요?
A. 아닙니다. 계약 직후 받아도 됩니다. 다만 우선변제권 완성은 전입신고 + 인도 + 확정일자가 모두 갖춰진 다음날 0시부터입니다.
Q2. 확정일자 잘못 받았는데(오타 등) 정정 가능할까요?
A. 창구 또는 신고 시스템에서 정정 신청이 가능합니다. 번호 자체는 유지되나, 정정 내역이 남습니다.
Q3. 전세대출에는 무엇이 필요하죠?
A. 일반적으로 확정일자 받은 전세계약서가 필수입니다. 등본·소득증빙도 함께 준비하세요.
Q4. 월세(반전세)도 동일한가요?
A. 네, 임대차 형태와 무관하게 동일합니다. 금액이 작아도 확정일자는 안전장치입니다.
Q5. 수수료가 무료/유료가 헷갈려요.
A. 임대차신고로 자동 부여 시 무료(수수료 면제)인 반면, 주민센터·등기소 방문은 기본 600원입니다.
🧭 실전 예시 스크립트(창구에서 이렇게 말하세요)
- “안녕하세요, 확정일자 받는 법 안내 부탁드립니다. 전세 계약서 원본 가져왔고요, 오늘 확정일자 받고 싶습니다.”
- “계약 갱신으로 보증금이 변경되어 새 계약서에 다시 확정일자 받으려 합니다.”
🧱 리스크 줄이는 추가 팁
- 등기부등본로 권리관계 선확인(근저당, 가압류 등).
- 전세보증금 반환보증 가입 검토.
- 특약에 임대인 근저당·연체 시 조치 명시.
- 계약 후 즉시 임대차신고 + 전입신고까지 한 번에 처리.
🗂️ 관련 용어 정리
- 확정일자: 계약 체결일 등을 공적으로 증명하는 날인·번호.
- 대항력: 전입신고와 입주로 제3자에게 주장할 수 있는 힘.
- 우선변제권: 경매·배당에서 보증금 회수 우선권.
🔔 마지막 정리·다음 액션
- 가장 빠른 ‘확정일자 받는 법’은 온라인 임대차신고로 자동·무료 발급.
- 방문 시 수수료 600원, 계약서 원본 필수.
- 우선변제권은 전입신고 + 인도 + 확정일자 3종 세트가 완성돼야 합니다.
→ 지금 바로 계약서를 스캔해 업로드하고, 전입신고까지 한 번에 끝내세요!
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